Investissement immobilier locatif investir rendement Nice Cannes Antibes

Pourquoi choisir le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ?

Amortir son bien
Grâce au statut LMNP, vous rentabilisez pleinement votre investissement locatif.
Réduire ses impôts
Le statut LMNP vous donne la possibilité d’être défiscalisé pendant des années !
Réduire ses charges
En tant que LMNP, vous avez la possibilité de générer un déficit vérifiable sur une décennie.
Rappel

Les différents types de location

En réalisant un investissement locatif, vous diversifiez vos sources de revenus, et celles-ci sont imposables à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Selon le type de location choisie, les recettes seront à déclarer dans deux catégories différentes :

Location meublée ou courte durée :

En choisissant de meubler votre appartement et de le louer pour une plus courte durée, on considère que cette activité devient commerciale. Vous devrez donc déclarer ces revenus en tant que « bénéfices industriels et commerciaux » (BIC). Deux régimes sont également possibles : le régime du réel ou le régime micro-BIC.

En réalisant cette activité dite commerciale, deux statuts sont possibles : Loueur Meublé Professionnel (LMP) ou Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).

Régimes possibles
Microfoncier
Réel
Conditions

Recettes locatives annuelles

15 000€
Effet
Abattement forfaitaire de 30% sur le montant des recettes
Déduction de toutes les charges réelles liées à l’investissement
Location nue :
Aussi appelée location « vide », il s’agit d’une activité foncière. Les fruits de votre investissement seront donc qualifiés de revenus fonciers, et il faut ainsi les déclarer en tant que tel. Ainsi deux régimes s’offrent à vous, le régime du réel, ou le régime du microfoncier.
Régimes possibles
Micro-BIC
Réel
Conditions

Recettes locatives annuelles

≤ à 72 600€
Effet
Abattement forfaitaire de 50% sur le montant des recettes
Déduction de toutes les charges réelles liées à l’investissement, ainsi qu’un amortissement du mobilier, des locaux, et des gros travaux

Ainsi, même si chaque cas est différent et doit être analysé pour bénéficier de la meilleure fiscalité, on se rend compte que les régimes de la location meublée offrent de bonnes opportunités, et sont très intéressants si l’on souhaite optimiser son investissement. On estime que le régime du réel meublé est plus avantageux dans 85% des cas

Cependant, à chaque projet sa fiscalité adapté : il est important de se faire accompagner par un professionnel pour établir le bon montage fiscal. Contactez notre équipe Luckymmo pour mettre au point, ensemble, la meilleure stratégie fiscale pour vos projets !

Quelles sont les charges déductibles au régime réel du meublé ?

Nombreuses sont les charges qui peuvent être déductibles des loyers perçus. Cependant c’est un calcul plutôt complexe, qui demande des connaissances. Lors de la déclaration en réel, il est impératif de présenter une comptabilité, et il est fortement conseiller de se faire accompagner par un professionnel pour optimiser au maximum son investissement locatif.

Liste des charges déductibles

Frais de notaire
Frais d’entretien et réparation
Impôts locaux (taxe foncière)
Frais de gestion locative, comptable et d’assurance
Intérêts d’emprunts des mensualités restantes
Amortissement du mobilier et des travaux (calcul à faire)
Amortissement des locaux (calcul selon le prix d’acquisition)

À noter : Cette liste n’est qu’exhaustive, mais permet de se rendre compte de la quantité de charges qui peuvent être déduites. C’est pourquoi ce régime est extrêmement intéressant : en faisant un montage précis et détaillé, il est possible d’être exonéré d’impôts sur ces revenus locatifs pendant plusieurs années. Notre équipe Luckymmo est formée et vous accompagne dans cette comptabilité. En nous confiant votre gestion, nous suivons de près votre investissement et ses charges, vous permettant d’être déchargé de cette tâche précise et complexe.

Investissement immobilier locatif investir rendement Nice Cannes Antibes

Zoom sur les statuts LMP et LMNP

Premièrement, il faut savoir que la détermination de ce statut se fait aussi selon le montant des revenus tirés de l’activité de location meublée. En effet, pour être loueur en meublé non professionnel (LMNP), il faut que ces revenus annuels ne dépassent pas 23 000€ ou ne constituent pas la principale source de revenus du foyer fiscal. Ainsi, dès lors que le plafond est dépassé et que les loyers constituent la principale source de revenus du foyer fiscal (plus de 50%), le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) s’impose au contribuable.

Mais que signifient ces deux statuts et quelles en sont leurs différences ?

La différence se trouve dans leur titre avec le terme « professionnel ». En effet, en devenant la principale source de revenus d’un foyer, le loueur meublé dit professionnel sera considéré comme une véritable activité professionnelle aux yeux de la loi. Ce titre vient donc avec son lot d’avantages mais aussi d’obligations qui peuvent être contraignantes. Au contraire, un loueur meublé dit non professionnel, est considéré comme un particulier, un « petit investisseur ». Il sera donc tenu de moins de devoirs, mais gagne quand même en avantages fiscaux.

Pour le loueur meublé non professionnel, ce sont les règles habituelles qui s’appliquent, avec une imposition sur la plus-value à 19% et des prélèvements sociaux de 17.2%. En LMP les règles changent, et les plus-values peuvent être exonérées d’impôts si l’activité LMP est exercée depuis moins de 5 ans, et que les recettes locatives ne dépassent pas 90 000€ sur les deux dernières années. Cependant, les prélèvements sociaux restent dûs.

Les biens loués en LMNP sont pris en compte dans le calcul de l’IFI, tandis qu’en LMP ils sont exonérés car considérés comme biens professionnels.

Pour les deux statuts, il s’agira de déclarer ses revenus dans la catégorie bénéfices industriels et commerciaux (BIC), car il s’agit de location meublée. Pour le loueur en meublé professionnel, le régime du réel s’imposera, car ses revenus sont toujours supérieurs au plafond convenu pour bénéficier du régime forfaitaire micro-BIC. Le loueur meublé non professionnel, lui, aura le choix entre les deux régimes.

Etant considérés comme une société à part entière, les loueurs en meublés professionnels sont dans l’obligation de payer des cotisations de l’URSSAF. Les loueurs en meublé non professionnels, eux, ne sont pas assujettis.

Après comparaison des revenus et des charges, apparait un bénéfice qui sera imposable, ou bien un déficit qui peut être reportable. En LMNP, les déficits seront déductibles des revenus locatifs et reportables pendant 10 ans. Avec un montage fiscal judicieux, il est donc possible de ne pas être imposé sur ces revenus locatifs pendant plusieurs années ! En LMP, cependant, ce déficit s’impute sur le revenu global du foyer fiscal, et ne se rapporte que pendant 6 ans.

En bref, être LMNP c'est quoi ?

Revenus modeste
Louer son appartement en meublé, générant moins de 23 000€ de recettes annuelles et n’étant pas votre source de revenus principale.
Choisir son régime
Avoir le choix entre le régime du réel ou du micro-BIC.
Réduire ses charges sur le long terme
Pouvoir déduire ses charges et générer un déficit reportable sur 10 ans.
Pas d'imposition
Avoir la possibilité de ne pas être imposé sur son investissement locatif pendant plusieurs années !
Statut particulier
Garder un statut de « particulier » en termes d’imposition sur la fortune immobilière et de plus-value à la revente.
Revenus principale
Louer son appartement en meublé, générant plus de 23 000€ de recettes annuelles ou étant votre source de revenus principale.
Régime micro-Bic
Être soumis au régime du micro-BIC.
Réduire ses charges sur le court terme
Pouvoir déduire ses charges et générer un déficit reportable sur 6 ans.
Cotisations URSSAF
Être considéré comme un professionnel en termes d’imposition sur la fortune immobilière et de plus-value à la revente, mais devoir payer des cotisations auprès de l’URSAFF.

On discute de votre projet prochainement ?

Remplissez ce petit formulaire, et nous vous recontacterons rapidement pour convenir d'un rendez-vous d'échange gratuit et sans engagement.