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Le lexique de L'investissement Locatif

Acte authentique

Document final préparé par un notaire et devant être signé par le vendeur et par l’acheteur, pour le transfert de la propriété. C’est le contrat qui officialise la vente.

Apport personnel :

Somme d’argent dont dispose un emprunteur, qu’il va utiliser pour financer tout ou partie de son projet immobilier. Plus cette somme sera élevée, plus l’emprunteur pourra accéder à des conditions avantageuses pour son crédit.

Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) :

Assurance obligatoire qui permet d’assurer votre logement en tant que propriétaire n’habitant pas les lieux. C’est un bon complément en cas d’insuffisance de garanties de l’assurance habitation de votre locataire.

Bail/Bailleur :

Contrat de location d’un bien immobilier entre le propriétaire et le locataire. Le bailleur est la personne qui met le logement en location, cela peut être le propriétaire directement ou un professionnel de l’immobilier.

Bénéfices Industriels et commerciaux (BIC) :

Ce sont les fruits d’une activité commerciale. Dans le cadre d’un investissement locatif en meublé, les revenus et bénéfices sont assimilés à des BIC d’un point de vue fiscal.

Bon investissement :

Un bon investissement est un bien (A) rentable, (B) qui se loue facilement et (C) qui prend de la valeur dans le temps.

Capacité d’emprunt :

Indicateur économique utilisé par les banques pour évaluer le montant maximum qu’un individu peut emprunter. En prenant en compte vos revenus et vos charges, la banque détermine quel est votre taux d’endettement, qui ne pourra dépasser 35% depuis le 1er janvier 2022. La différence entre votre endettement actuel et le maximum autorisé défini votre capacité d’emprunt.

Cashflow :

Terme économique permettant de mesurer les flux nets de trésorerie générés par une activité. Il peut être positif (plus de recettes que de dépenses) ou négatif (plus de dépenses que de recettes).

Charges aléatoires :

A titre d’hypothèse, ce sont les sommes susceptibles d’être dues découlant d’évènements imprévus et aléatoires dans un investissement locatif (vacance locative, changement de locataire, casse ou dégâts…).

Charges locatives :

Charges liées à l’appartement et à la copropriété que le propriétaire est en droit de réclamer à son locataire, on parle aussi de charges récupérables. La liste de celles-ci est fixée par décret.

Charges récurrentes :

Ce sont les sommes qui devront être supportées par la propriétaire quoi qu’il arrive suite à son investissement immobilier (taxes, impôts, assurances obligatoires, remboursement de prêt…).

Clé en mains :

Expression qui désigne un projet qui, une fois terminé, est immédiatement prêt à être utilisé, exploité. Un investissement locatif clé en main, c’est un projet 100% géré, prêt à accueillir vos locataires.

Colocation :

Location d’un même logement par plusieurs locataires, indépendants les un des autres. Chaque locataire est attribué la jouissance exclusive de sa chambre, et partagent les espaces de vie commune. De plus en plus développé en France, c’est une des manières d’obtenir la meilleure rentabilité possible

Compromis de vente :

Acte juridique par lequel le vendeur s’engage à vendre à un acquéreur, qui lui, s’engage à acheter, un bien précis à un prix et des conditions déterminés. Aussi appelé avant-contrat ou promesse de vente, il peut être signé sous seing privé ou chez le notaire, et devra être réitéré lors d’un acte authentique.

Copropriété :

Régime juridique s’appliquant à tout immeuble divisé en plusieurs lots, où le propriétaire de chaque lot est différent, appelé copropriétaire.

Conditions suspensives :

Clause selon laquelle le contrat de vente ne sera effectif qu’en cas de survenue d’un événement futur et incertain. Par exemple, on parle souvent de condition suspensive d’obtention de prêt. Si l’acquéreur n’obtient pas le prêt espéré, la vente sera annulée.

Déficit foncier :

On appelle déficit foncier lorsque les charges locatives déductibles sont supérieures au montant des revenus locatifs encaissés au cours d’une année. Cette différence, fiscalement intéressante, peut s’imputer sur les revenus et réduire les impôts dûs.

Droit de mutation :

Aussi appelés frais de notaire ou frais d’acquisition, ce sont les droits et taxes perçus par le notaire pour le compte de l’État et des collectivités territoriales suite à une vente immobilière. Ces droits sont calculés sur le prix du bien et sont dûs par l’acquéreur.

Frais de garantie bancaire :

Montant variable exigé par la banque afin de garantir le prêt. 2 type de garantie différents : cautionnement (Crédit logement / SACEF / CMH) ou réelle (IPPD). Si cautionnement, possibilité de récupérer une partie des frais à la fin de vie du crédit. Si garantie réelle, aucun montant récupérable.

Frais de mise en location & frais de gestion locative :

Les frais de mise en location sont réglementés. Ils sont compris entre 8 et 13€/m2. Frais à prévoir uniquement lors du changement de locataire. Durée moyenne d’occupation d’un bien prise en compte ici : 1 an. Hypothèse conservatrice. Frais de gestion modélisée : 6.5% TTC du loyer HC.

Gain net sur 20 ans de l’investissement :

Gain net que procure cet investissement avant impôts sur 20 ans. Gain net sur 20 ans = Prix de revente +/- (Gain/Épargne net mensuel x12 x20) – Mise de départ

Gain net sur 20 ans du Livret A :

Gain net que l’on peut se procurer grâce à un livret A avec une mise de départ et une épargne mensuelle placée d’un montant équivalent à celle de l’investissement.

Garantie des loyers impayés (GLI) :

Assurance facultative permettant de se protéger contre les impayés de loyer. En cas de défaillance du locataire, elle remboursera les loyers et charges non réglés et prendra en charge la procédure et frais de contentieux.

Gestion locative :

Il s’agit de la prise en charge par une agence immobilière de toute la gestion d’un bien immobilier mis en location. Cela passe par la sélection et l’installation du locataire, la rédaction des actes, la gestion courante et quotidienne du logement et du locataire, ainsi que le suivi d’éventuels imprévus, dégâts, plaintes…

Investissement locatif :

Opération portant sur un bien immobilier, visant à l’acquérir dans le but de le louer à un tiers, afin d’en tirer un bénéfice. C’est une manière d’augmenter ses revenus, tout en plaçant son capital en se créant un patrimoine.

Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) :

Régime fiscal résultant d’une opération de location meublée respectant un plafond maximum (23 000€ de loyers annuels et ne constituant pas la source de revenus principale du ménage), permettant de bénéficier de réduction d’impôts très avantageuse.

Mandat :

Contrat par lequel un particulier autorise un professionnel de l’immobilier à effectuer une certaine mission. Il peut s’agir d’un mandat de vente, de recherche de bien à acquérir, ou bien de gestion locative, et il peut être simple ou exclusif.

Opportunité d’investissement :

Terme utilisé par l’équipe Luckymmo pour désigner un bien immobilier repéré sur le marché, présentant toutes les qualités requises pour être un investissement locatif réussi.

Patrimoine immobilier :

C’est l’ensemble de biens détenus par un particulier à un moment donné. Il peut être constitué d’une résidence principale, de résidences secondaires ou d’investissements locatifs.

Plus-value immobilière :

C’est la valeur de la différence entre le prix auquel un bien à été acheté, contre le prix auquel il a été revendu. Cette différence, représentant un bénéfice, est susceptible d’être plus ou moins imposée lors de la revente du bien.

Provisions pour dépenses imprévues :

Montant pris en compte dans le budget pour couvrir d’éventuelles dépenses de réparation, entretien. Dépend du type de location, du type de bien ainsi que de la surface. Hypothèse conservatrice.

Prix de revente :

Prix de vente modélisé au bout de 20 ans de possession du bien. Il équivaut au prix d’achat du bien ainsi que la moitié du montant des travaux investis revalorisé chaque année de 0.5 %.

Prix de vente FAI :

Prix net vendeur du bien + les frais d’agence (FAI = Frais d’Agence Inclus)

Réception des travaux :

Phase qui marque la fin d’un chantier de rénovation. Le maître d’ouvrage accepte ou pas les travaux réalisés et la conformité avec le devis signé.

Rentabilité locative :

Somme des revenus générés par l’achat du bien immobilier et sa mise en location, rapportés à l’ensemble des coûts engendrés par celui-ci. Elle détermine si un investissement est plus ou moins réussi.

Rente annuelle :

Elle correspond aux revenus nets perçus une fois le crédit remboursé et l’ensemble de toutes les charges (récurrentes et aléatoires) déduites avant impôts. Rente annuelle = (Total des revenus mensuels – charges récurrentes – charges aléatoires) x12

Société Civile Immobilière (SCI) :

Société civile dont le bien est immobilier. Elle permet d’acquérir et gérer un patrimoine immobilier à plusieurs avec plus de fluidité.

Solvabilité des locataires :

C’est l’analyse de la capacité d’un candidat à la location à payer un futur loyer. Elle est calculée à partir des sources de revenus du candidat ainsi que le montant du loyer et des charges. C’est un critère essentiel à ne pas négliger si on ne souhaite pas faire face à des impayés de loyers.

Syndic de copropriété :

Désigné par les copropriétaires, il gère l’ensemble d’un immeuble en copropriété et ses règles.

Stratégie d’investissement :

Placement, Équilibrée ou Rendement. C’est l’indicateur pour mesurer les deux critères précédemment nommés : (B) et (C). Elle est le fruit de l’analyse Luckymmo.

Taux Annuel Effectif Global (TAEG) :

Exprimé en pourcentage, il représente le coût global d’un crédit sur une année. Il permet de comparer facilement plusieurs offres de prêt. Il comprend le taux nominal, les frais de dossier, les garanties et assurances…

Taux de rendement brut :

Taux de rendement brut = Loyer annuel / (Prix FAI négocié + Travaux de rénovation) C’est l’indicateur privilégié en immobilier pour juger si le bien est rentable (A).

Taux d'intérêt :

Fixe ou révisable, il représente la rémunération d’un prêt. Il peut être plus ou moins élevé selon l’état du marché, ainsi que les conditions du contrat de prêt.

Taxe foncière :

Appliquée à toute propriété, c’est un impôt local au taux voté par les collectivités territoriales et varie ainsi énormément d’une commune à l’autre. Une partie de celle-ci, représentant le coût de l’enlèvement des ordures ménagères, est récupérable sur le locataire.

Tension locative :

C’est la différence entre l’offre de logements à la location et la demande représentée par les candidats à la recherche d’un bien à louer sur le même secteur. C’est un facteur essentiel dans la réussite d’un investissement locatif.

Travaux de rénovation & aménagement intérieur :

Devis proposés par nos partenaires locaux pour la rénovation et l’aménagement du bien. Le montant indiqué est à considérer avec +/- 20% d’écart.

Vacance locative :

Période entre deux locataires durant laquelle le bien n’est pas loué. Varie selon le type de stratégie. Hypothèse conservatrice.

Valorisation annuelle du bien :

Hypothèse conservatrice de prise de valeur du marché de l’immobilier où se situe le bien en question. Varie suivant la stratégie d’investissement : prise de valeur certaine (Placement : 1.5%), probable (Équilibrée : 1% – correspond à l’évolution moyenne du marché sur les 40 dernières années), variable (Rendement : 0.5%).

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